ما يجب ان تعرفه عن نسبة الرسملة

تعتبر نسبة الرسملة “Capitalization Rate”  واحده من أهم النسب الماليه شائعه الإستخدام في التحليل الاستثماري للعقارات التجارية والتي يتم استخدامها وتفسيرها بشكل خاطئ احيانا, والمقال التالي سيحاول شرح مفهوم هذه النسبة المهمة و يوضح الطريقة الصحيحة لاستخدمها.

تعريف نسبة الرسملة  

هي باختصار عبارة عن ناتج قسمة رقم صافي الدخل التشغيلي على قيمة الأصل العقاري  أو تكلفة إنشائه .. فعلى سبيل المثال لو كان هناك عقار معروض للبيع بقيمة 1,000,000 و كان هذا العقار يولد من الايجارات صافي دخل تشغيلي بمقدار 100,000 .. فعندها ستكون نسبة الرسملة لهذا العقار مساوية ل 100,000 مقسومه على 1,000,000 وتساوي %10

نسبة الرسملة = ( صافي الدخل السنوي التشغيلي )÷(القيمة  او “الكلفة”)

 

مفهوم نسبة الرسملة  

لكن ماذا تمثل هذه النسبة فعليا ؟ من الممكن النظر اليها على انها تمثل معدل العائد المتوقع الحصول عليه نتيجة شراء أحد الاصول العقارية مع النظر إلى الدخل المستقبلي المتوقع أن يحققه هذا العقار بعد شرائه

وهناك طريقة اخرى لمحاولة فهم هذه النسبة و هي بالنظر اليها كنسبة تمثل مقلوب مضاعف السعر الى الربحية , انظر للارقام التالية :

نسبة الرسملة :  12%     11%       10%        9%         8%        7%          6%

المضاعف :     8.33      9.09       10.00     11.11      12.50      14.29       16.67 

كما تلاحظ من الارقام السابقة فأن نسبة الرسملة مرتبطة عكسيا مع مضاعف السعر الى الربحية

متى نسخدم نسبة الرسملة  

كما أسلفنا سابقا , تعد نسبة الرسملة أحد أهم المقاييس المستخدمة على نطاق واسع في مجال التحليل المالي للاصول العقارية التجارية , فعلى سبيل المثال تستخدم للحكم السريع  في تقييم جدوى الاستحواذ على عقار ما .. فالمقارنة بين عقاريين متشابهين من ناحيه الخصائص والموقع  بغرض الاستحواذ على أحدهما عندما تكون نسبة الرسملة للاول 5% و للثاني 10% سيخبرنا حتما ان الأستثمار في احدهما سيحمل معه مخاطر اكبر .

ومن الاستعمالات المفيدة الاخرى لنسبه الرسمله هو الإستدلال بالنظر إلى إتجاه المسارالسائد لهذه النسبه عبرعدة سنين سابقة للحكم على اتجاهات السوق العقاري المستقبلية المتوقعه , فعلى سبيل المثال لو كانت ارقام نسب الرسملة تتناقص على مدى الزمن فقد يعني ذلك ان تقيمات اسعار العقار سترتفع في المستقبل

وبالرغم من سهولة استعمال نسبه الرسملة في عملية التقييم السريعة , الا انه من المهم معرفة عدم صلاحيه هذه الطريقة في التقييم دائما … فمثلا عند تطبيقها بالشكل الصحيح باستخدام رقم متوقع لصافي الدخل التشغيلي المستقر , من الممكن ان نحصل على تقييم قريب بشكل كبير مما هو ممكن ان نحصل عليه من خلال عمليه تقييم تفصيله معتمده على تحليل خصم تدفقات نقديه لعدد من السنوات … الا انه في حالة كانت التدفقات الخاصه بارقام صافي الدخل التشغيلي معقده وغير منتظمه حينها وحدها عملية تحليل تفصيلة باستعمال خصم التدفقات النقدية المستقبلية سوف تمكننا من اجراء تقييم صحيح يعتمد عليه

مكونات نسبة الرسملة

احد الطرق لتقريب فهم نسبه الرسمله هو بالنظر اليها كمجموعه مكونات متعددة تشمل معدل العائد الخالي من المخاطر مضافا اليه علاوة خطورة اضافيه .. وفي العلوم المالية يشير معدل العائد الخالي من المخاطر الى معدل العائد الافتراضي المصاحب لأداة مالية لاتحمل اي مخاطر, و في الحياة الواقعية فإن كل الأصول والأدوات الإستثمارية تحمل بشكل أو بآخر مقدار معين من الخطوره عند الاستثمار فيها لكن جرى العرف على استعمال معدل العائد على الاستثمار في السندات الحكومية الامريكية كمثال على معدل العائد الخالي من المخاطر نظرا للقوة الائتمانيه للولايات المتحدة الامريكية .

 لكن ما علاقه ذلك في عملية احتساب نسبة الرسملة ؟

لنفترض مثلا أنه لديك 10,000,000 دولار أمريكي و ان العائد على السندات الحكومية ذات أجل عشر سنوات يبلغ 3 بالمئة سنويا , بامكانك طبعا الاستثمار بكل المبلغ في هذه السندات و التمتع بعائد آمن خالي من المخاطر يبلغ 3 بالمئة سنويا .. الآن افترض ان هناك فرصه اخرى للاستثمار في عقار او مبنى يحتوي مكاتب بدلا من الاستثمار في هذه السندات .. احد الطرق لتقييم جدوى الإستثمار في هذا المبنى هو من خلال مقارنه نسبة الرسملة الخاصة فيه مع معدل العائد الخالي من المخاطر المتحصل من الإستثمار في السندات الحكومية الامريكية.

ولنفرض مثلا ان نسبة الرسملة للاستحواذ على هذا المبنى تبلغ 5 بالمئة .. فان ذلك يعني هناك “علاوة خطورة ” تبلغ 2 بالمئة زيادة على معدل العائد على المخاطر.

إن هذه ال 2 بالمئة تمثل كل المخاطر الاضافيه المصاحبة للاستثمار في المبنى و التي تمثل  زيادة عن النسبة الخاصة بالإستثمار بالاصل عديم المخاطر , هذه المخاطر الاضافيه تشمل على سبيل المثال :

  • عمر المبنى
  • القوة الإتمانية والقدرة على الدفع للمستأجرين للعقار
  • طول الفترة التأجيرية
  • مقدار الطلب و العرض في السوق العقاري على هذا النوع من الاصول العقارية
  • العوامل الاقتصادية الكلية مثل النمو السكاني و معدلات البطاله و نسبة التضخم

وعند النظر الى كل هذه العوامل من السهل رؤية علاقتها مع معدل العائد الخالي من المخاطر و بالتالي مع معدل الرسملة النهائي.

طرق أخرى لأحتساب نسبة الرسملة  

إن طريقة تجميع عدة نسب تمثل عدة اصناف من المخاطر لانشاء نسبة الرسملة ليست هي الطريقة الوحيدة لاحتساب نسبة الرسملة .. أحد الطرق الأخرى لعمل ذلك و المسماه ” طريقة عصبه الاستثمار” .. “Band of Investment” هي طريقة في حساب نسبة الرسملة تأخذ في الإعتبار العائد للمستثمر بحقوق المساهمين والعائد للمقرض للاستثمار في الصفقة ..حيث تمثل معادلة عصبة الاستثمار المتوسط الموزون لكل من العائد على الدين و العائد المطلوب من الاستثمار بحقوق المساهمين .

فمثلا : لو كان لدينا صفقه سيتم تمويل 80 بالمئة منها بواسطة قرض مدته الزمنية 20 سنة و بفائدة سنوية مقدارها 6 بالمئة, ذلك سيعني ان رقم ” ثابت القرض العقاري”  او ما يعرف ب ” Mortgage Constant” سوف يساوي 0.0859  و أيضا معدل العائد المطلوب على الاستثمار بحقوق المساهمين في هذة الصفقة يبلغ 15 بالمئة .. فإن ذلك سيعني أن المعدل الموزون المستخدم لحساب نسبة الرسملة يساوي 80%*8.59% + 20%*15% = 9.87%

– ملاحظة : ” ثابت القرض العقاري ” يعرف على انه النسبة بين دفعه خدمه القرض السنوية و بين مبلغ القرض الاصلي , و الاسم الآخر له هو “نسبة رسملة القرض العقاري”  حيث تتكون دفعه خدمه القرض السنوية كما هو معروف من مكونين هما جزء من مبلغ القرض الكلي و الفائدة السنوية الثابته والمستمرة ويحتسب هذا الثابت كما في المعادلة التالية :

 Mortgage Loan Constant = [ (Interest rate / 12 months) / {[1 + (interest rate / 12 months)]^ of years x 12 months}-1]*12

وبشكل بديل ممكن استعمال برنامج الاكسل لحساب ثابت القرض العقاري بواسطه الدالة PMT كما يلي :

= PMT (C1/12,C2*12,-1)*12  

حيث تمثل الخلية C1  معدل الفائدة السنوية و تمثل الخليةC2  مدة القرض بالسنوات.

وبرغم شيوع هذه الطريقة في عملية احتساب نسبة الرسملة واهميتها كونها تأخذ بالحسبان كل من مكوني رأس المال المستخدم في الاستثمار وهما الدين وحقوق المساهمين الا انه توجد لها عدة سيئات لا يتسع المجال لذكرها ..

الطريقة الاخرى الشائعه أيضا في حساب نسبة الرسملة هي باستعمال نموذج جوردن ” The Gordon Model” و تعتمد هذه الطريقة على فرضيه ان رقم صافي الدخل التشغيلي سوف ينمو بمعدل ثابت على مر السنين و من ثم من الممكن استخدام ذلك لحساب نسبة تقريبة للرسملة .. نموذج جوردن هذا شائع الاستخدام في تقدير السعر العادل لاسهم الشركات المدرجه في الاسواق الماليه و التي تقوم بعمل توزيعات ارباح منتظمة على حملة الاسهم حسب المعادلة التالية :

       القيمة  =  صافي التدفق النقدي ÷ ( نسبة الخصم – نسبة النمو )

نحن نعلم ان المعادلة المستعملة لتقييم العقار تساوي صاف الدخل التشغيلي  مقسوما على نسبة الرسملة , و من خلال التعويض في المعادلة نستنتج أن: نسبة الرسملة = نسبة الخصم – نسبة النمو

وكمثال على ذلك , لنفترض أننا نجري تقيما لمبنى ينتج صافي دخل تشغيلي بقيمة 100,000 دولار مثلا و انه ومن خلال تحليلنا توقعنا ان ينمو رقم صافي الدخل التشغيلي عبر الزمن بنسبة 1 بالمئة سنويا .. إن الطريقة المستعملة لتقدير نسبة الرسملة باستعمال نموذج جوردن هنا هي بطرح نسبة الخصم من نسبة النمو السنوية ,ولكن اذا كانت نسبة الخصم والتي هي عادة تمثل معدل العائد المرغوب للمستثمر تساوي 10 بالمئة فسوف تكون نسبة الرسملة المناسبة لاستخدامها في هذا المثال تساوي 9 بالمئة مما سوف يعطينا نتيجه تقييم تبلغ 1,111,111 دولار

والجدير بالذكر أن نموذج جوردن لتقدير نسبة الرسملة محدود بكون ان نسبة الخصم يجب ان تكون اكبر من نسبة النمو , لانه لو كانت نسبة الخصم مساوية لنسبة النمو او حتى اقل منها لاصبحت المعادلة المستخدمه للتقييم بلا جدوى

و توجد طريقة أخرى لحساب نسبة الرسملة تعتبر أكثر الطرق دقة لكن أقلها شيوعا نظرا لصعوبة حسابها وهي  Ellwood Method سنتطرق لها في مقال مستقل لاحقا…

والآن لا تنسى تحميل ملف الإكسل

نسبة الرسملة

Advertisements

اترك رد

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

WordPress.com Logo

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   / تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   / تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   / تغيير )

Google+ photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Google+. تسجيل خروج   / تغيير )

Connecting to %s