صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي , مقاييس اساسية لتحليل الجدوى

صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي , مقاييس اساسية لتحليل الجدوى :-

تعريف تحليل الجدوى :

تحليل الجدوى يمكن أن يعنى أشياء مختلفة للعديد من الناس . دعنا أولاً نحدد مصطلح دراسة الجدوى . كلمة ” دراسة الجدوى ” مستمدة من كلمة ملائم أو ممكن تنفيذه. وتهدف دراسات الجدوى منطقياً للعثور على نقاط القوة والضعف للمشروع المقترح والفرص و الموارد المطلوبة لاستكمال المشروع من خلالها وفى النهاية تحديد احتمالات نجاح المشروع .

عندما نتحدث عن تحليل الجدوى في مشروع عقاري . فنحن غالباً نتحدث عن الجدوى الاقتصادية أو الجدوى المالية . وهذا لا يعنى أننا نتجاهل العوامل الأخرى في دراسة الجدوى العقارية . فغالباً نحن نقوم بدمجهم جميعاً في الجدوى الاقتصادية . والنتيجة النهائية لتحليل الجدوى العقارية ستتضمن على كل من دراسات الجدوى الفنية والقانونية والتشغيلية والجدولة .

المعايير الأساسية لتحليل الجدوى :

عندما ننظر إلى المخرج النهائي لتحليل الجدوى فنحن ننظرفي الواقع إلى المقاييس الأساسية التي تمكنا الحكم على جدارة المشروع . بالنسبة لما ينبغي إدراجه في المقاييس الأساسية يعتمد على نوعية المشروع وكذلك إستراتيجية التمويل وكذلك الهيكل القانوني . والمقاييس الأكثر شيوعاً تشمل صافى القيمة الحالية  ( NPV ) , معدل العائد الداخلي ( IRR ) , هامش المطور والعائد على حقوق الملكية ( RoE ) .

ما هو NPV و IRR ؟

NPV و IRR هما نوعان من المقاييس الأساسية في عملية تحليل الجدوى . يمكن فهمهم بسهولة ومن الممتع العمل بهم .

صافى القيمة الحالية ( NPV ) يعرف بأنه مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية الفردية ( كلاهما الداخلة والخارجة ) لسلسلة من التدفقات النقدية .

 ثم بعد ذلك قد نتسأل ماذا تعنى القيمة الحالية . القيمة الحالية تعرف على أنها القيمة الحالية لمبلغ من المال سنستلمه في المستقبل أو لسلسلة تدفقات نقدية مخصومة بمعدل خصم معين .

حسناً , بعد ذلك ما هو الخصم ؟ انه المعدل الذي يتم من خلاله خصم التدفقات النقدية المستقبلية لإيجاد القيمة الحالية.

وهو يمكن أن يكون تكلفة رأس المال لشركتك, تكلفة حقوق الملكية , معدل العائد المطلوب , الحد الأدنى للعائد أو حتى معدل الفائدة للبنك المركزي على مؤسسات الإيداع  .وسيكون لدينا مقالة مخصصة تماماً لسعر الخصم .

وما هو IRR بعد ذلك ؟ IRR هو معدل العائد الذي يصبح عنده NPV للمشروع يساوي صفرا.

لكن ماذا لو كنت مبتدأ جديد ؟

من الممكن أن تكون هذه الامور مربكة بشدة إذا كنت مبتدأ جديد  . لكن لا تقلق فسوف اقوم بشرح مبسط قدر الامكان ..

افترض أنك امتلكت 100 $ . يمكنك إما أن تستهلكها أو تدخرها للاستهلاك المستقبلي . عندما تختار الاحتفاظ بها  للاستهلاك المستقبلي , فستقوم بإيداعها في البنك . والبنك سوف يدفع لك بعض الفائدة على ذلك. لنفترض الآن أن البنك دفع فائدة 5٪ سنويا ، وانت سوف تقوم  بسحب دفعات الفائدة . فإن التدفق النقدي الخاص بك سيكون كالتالي :

npv-irr-image-1

أنت أودعت 100 $ وبعد سنة واحدة حصلت على 105 $ . ماذا يعنى ذلك ؟ أنه يعنى أن 105 $ في العام المقبل هي المكافئ لقيمة 100 $ اليوم .

وهذا هو مفهوم القيمة الحالية . حساب القيمة الحالية يعني إيجاد قيمة ما تساويه اليوم التدفقات النقدية المستقبلية . وسعر الفائدة الذي نستخدمه هنا يشير إلى معدل الخصم المستخدم في حساب القيمة الحالية .

الآن ما هو مقياس “صافى القيمة الحالية” NPV ؟ هو مجموع القيمة الحالية مطروحا منها الدفعة الأولية او الانفاق الاولي.

لنفترض الآن أنك أودعت ال 100 $ في حساب ضمان الوديعة في بنك حيث سعر الفائدة هو 5٪، والمدة هي 5 سنوات، وسوف يكون هناك دفع تعويضات فائدة لك بشكل منتظم. ماذا ستكون القيمة الحالية وماذا سيكون صافي القيمة الحالية؟

npv-irr-image-2

الآن، دعنا نحاول ان نفهم ال IRR . افترض ان هناك مشروع مبنى سكني ذو تكلفة 100 $ . المشروع شيد في سنة وفي السنة التالية بدأت بتلقي إيرادات الإيجار التي تساوي 7 $ . وسوف تقوم ببيع المبنى في نهاية السنة الخامسة بمبلغ 130 $ .

ما هو ال IRR ؟

التدفق النقدي الخاص بك سيكون كالتالي :

npv-irr-image-3

سوف نقوم الآن بإيجاد القيمة الحالية لكل تدفق نقدي بشكل منفصل . وسوف نفترض معدل خصم r%

npv-irr-image-3-1

 

صافى القيمة الحالية سوف يكون مجموع كل ذلك .

صافى القيمة الحالية =

npv-irr-image-3-2

مساواة هذة المعادلة للصفر والحل لاستخراج المجهول r يعطينا IRR .

npv-irr-image-3.3.png

r = 11.75%

وهذا هو ال IRR ….

لاحظ أن IRR مستقل عن معدل الخصم … في الحقيقة هو معدل الخصم الذي يصبح  عنده NPV صفرا .

حساب NPV و IRR في الإكسل :

نحن نستخدم وظائف NPV و IRR في الإكسل وسوف نستخدم المثال أعلاه في التطبيق .

في البداية سوف نقوم بحساب القيمة الحالية يدوياً أي استخدام الصيغة PV = A/(1+r)^t . مجموع كل القيم الحالية سيعطينا صافى القيمة الحالية .

npv-irr-image-4

الآن سوف نستخدم الدالة NPV من الإكسل . يمكنك أيضا كتابة = NPV في الخلية أو اذهب إلى:  إدراج(insert) > معادلات(Formulas) > إدراج دوال(Insert Functions) …

npv-irr-image-5

بمجرد النقر فوق إدراج دوال , نافذة الدالة سوف تظهر , حدد الخيار المالية ومن القائمة اختار NPV ثم اضغط موافق .

npv-irr-image-6

الآن سوف تظهر نافذة معادلة NPV… وفي المربع Rate , اختار الخلية التي تحتوي على سعر الخصم .وعند خيار القيمة 1 يمكنك تحديد نطاق الخلايا التي تحتوي على التدفقات النقدية . لا تضمن في ذلك الدفعة الاولية التي في البداية . سوف تكون نتيجة الصيغة  107.26 $.

npv-irr-image-7

الآن اطرح الدفعة الأولية أي تكلفة المشروع من خلال الذهاب إلى الخلية .

npv-irr-image-8

الآن, دعنا نجد IRR باستخدام الدالة  IRRفي الإكسل  :  إدراج(insert) > معادلات(Formulas) > إدراج دوال(Insert Functions) … ,و اختر المالية، ومن القائمة اختار IRR واضغط موافق .

npv-irr-image-9

في حقل القيمة، حدد نطاق التدفقات النقدية بما في ذلك الدفعة الأولية. اترك حقل تقدير Guess فارغ . سيفترضه برنامج الإكسل  10٪ بشكل افتراضي …

npv-irr-image-10

اضغط موافق والآن حصلت على  IRR.

حساب IRR في الإكسل هو أسهل بكثير بالمقارنة مع حل المعادلة المذكورة بشكل رياضي للحصول على “r”.

نأمل أن تكون قد استمتعت بالمقال . في الأسابيع القادمة سوف نناقش بعض الموضوعات المتقدمة و المتعلقة في NPV و IRR…

لا تنسى تحميل ملف الاكسل المصاحب لهذا المقال ….

صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي

Advertisements

اترك رد

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

WordPress.com Logo

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   / تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   / تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   / تغيير )

Google+ photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Google+. تسجيل خروج   / تغيير )

Connecting to %s