استعمال الدين في تمويل الاستثمار العقاري

ان الاعتماد على التمويل باستعمال الديون في عمليات الاستثمار العقاري او بما يسمى بالرافعة المالية لهو امر شائع جدا  , حيث تستعمل الديون من قبل اصحاب حقوق الملكية لتعزيز العوائد على حقوق ملكيتهم , مع العلم ان التمويل باستعمال الديون ممكن ان يضخم اثر الخسارة في راس المال في حال تناقصت قيمة العقار .

ولننظر الى المثال المبسط التالي :

افترض ان هناك عقار متاح للبيع بسعر 10,000,000  دولار و من المتوقع ان يولد ارباح سنوية ثابتة بمقدار 700,000 دولار كدخل من الايجارات طوال فترة الاحتفاظ بالعقار .. وافترض ايضا انه سيباع في نهاية السنة الخامسة بسعر 14,000,000 دولار او بمت معناه 40 % ارتفاع في القيمة

debtinrefinance01

افترض ان عملية الاستحواذ سيتم تمويلها باموال من  المالكين بنسبة 100% و بدون اي ديون , في هذه الحالة سيكون كل من معدل العائد الداخلي للمشروع و معدل العائد الداخلي لحقوق الملكية متطابقان و يساويان 13.2%  .. انظر الى جدول التدفقات النقدية التالي :

debtinrefinance02

الآن افترض عملية شراء العقار سيتم تمويلها بواسطة مزيج مكون من  40% من الديون و 60% من حقوق الملكية , وان تكلفة الدين 6% , ستلاحظ بالاسفل ان معدل العائد للمشروع بقي كما هو عند 13.2%  بينما ارتفع معدل العائد الداخلي لحقوق الملكية الى 15.4%

بمعنى آخر .. ازدياد حجم العائد على حقوق المالكين بسبب  ادخال الديون في عملية التمويل !

debtinrefinance03

الآن افترض سيناريو آخر .. افترض ان هناك انخفاض في قيمة العقار بمقدار 40% عند البيع ..مع بقاء نسبة الدين عند 40% و نسبة حقوق الملكية عند 60%

debtinrefinance04

هنا بامكانك ملاحظة ان معدل العائد الداخلي لحقوق الملكية اقل بكثير من معدل العائد الداخلي للمشروع .. حيث يضخم التمويل باستعمال الديون من اثر الخسارة عندانخفاض قيمة العقار ….

اي ان التمويل باستعمال الديون هو سيف ذو حدين  …

ولقد قمت باجراء عملية محاكاة لعدة مكونات من الديون و حقوق الملكية معا بنسب متفرقة ومقارنة اثرها على قيم البيع

debtinrefinance05

لا تنسى تحميل ملف الاكسل

استعمال الدين في تمويل الاستثمار العقاري

 

Advertisements

اترك رد

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

WordPress.com Logo

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   / تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   / تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   / تغيير )

Google+ photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Google+. تسجيل خروج   / تغيير )

Connecting to %s